O que é CEPAC

Operações Urbanas como a Água Espraiada são financiadas não por recursos da própria Prefeitura, mas sim com a venda de certificados de Potencial Construtivo, conhecidos como CEPAC.

1 – O que é o CEPAC?
Os CEPAC (Certificados de Potencial Adicional de Construção) são valores mobiliários emitidos pela Prefeitura do Município de São Paulo, por intermédio da EMURB, utilizados como meio de pagamento de contrapartida para a outorga de Direito Urbanístico Adicional dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada. Cada CEPAC equivale a determinado valor de m² para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto.

2 – Como posso adquirir os CEPAC?
Os CEPAC podem ser adquiridos de duas formas:
•Em leilões realizados no Mercado de Balcão Organizado da BOVESPA. Os editais dos leilões são publicados no Diário Oficial da Cidade de São Paulo e em jornal de grande circulação;
•No mercado secundário, por meio de corretoras de valores.

3 – É possível utilizar o CEPAC de uma Operação Urbana em outra?
Não. Embora o princípio de funcionamento seja similar, o CEPAC possui regras de utilização diferentes para cada Operação Urbana, que constam nas respectivas Leis Municipais. Assim, o CEPAC é de uso exclusivo dentro do perímetro da Operação Urbana a que pertence.

4 – Como calcular quantos CEPAC devem ser adquiridos para aprovar meu projeto?
Cada Operação Urbana possui uma tabela de conversão de CEPAC x m² para cada tipo de uso e/ou região. Esta tabela faz parte da Lei da Operação Urbana e pode ser consultada no Prospecto da Operação Urbana, disponível para download no site da EMURB.

5 – Se o estoque de m² de um setor da Operação Urbana estiver esgotado, o CEPAC perde a validade?
Não. Se o estoque de m² de um determinado setor e/ou uso estiver esgotado, o CEPAC poderá ser utilizado em outro setor e/ou uso, sempre dentro do perímetro da Operação Urbana.

6 – O CEPAC tem prazo de validade?
Não. O direito outorgado pelo CEPAC é válido enquanto durar a vigência da Lei da Operação Urbana ou o seu esgotamento dos estoques de m² totais.

7 – Posso vincular CEPAC ao meu terreno mesmo sem ter o projeto da edificação?
Sim. A vinculação de CEPAC serve para assegurar a utilização do estoque de área adicional de construção. Mesmo que não tenha o projeto da edificação definido é necessário, no mínimo, informar qual o uso pretendido e a quantidade de metros quadrados adicionais que se pretende utilizar.

8 – Posso vender meus CEPAC a outro interessado?
Sim, pois o CEPAC é um titulo mobiliário “ao portador”. Ele pode ser comercializado no chamado “mercado secundário” mediante contrato específico, normalmente elaborado por corretoras de valores.

9 – Como são gastos os recursos obtidos com a venda de CEPAC?
Os recursos obtidos com a venda de CEPAC são utilizados exclusivamente para o pagamento das intervenções previstas na Lei da Operação Urbana. As propostas para as intervenções são previamente apresentadas e aprovadas nas reuniões dos Grupos de Gestão.

10 – Como são priorizadas as obras a serem financiadas com os recursos obtidos com a venda dos CEPAC?
As intervenções que compõem a Operação Urbana constam da respectiva Lei Municipal. Cabe ao Grupo de Gestão da Operação Urbana avaliar as propostas e priorizar as intervenções que farão parte das futuras distribuições de CEPAC. Se você tem outras dúvidas sobre o CEPAC, escreva para faleconosco@emurb.com.br.


Entenda mais sobre a comercialização:


Os CEPAC (Certificados de Potencial Adicional de Construção) são valores mobiliários emitidos pela Prefeitura do Município de São Paulo, através da EMURB, utilizados como meio de pagamento de Contrapartida para a outorga de Direito Urbanístico Adicional dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada. Cada CEPAC equivale a determinado valor de m2 para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto.

As emissões de CEPAC são regidas pelas determinações contidas na Instrução 401 da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que regulamenta a emissão dos títulos, as responsabilidades pelo acompanhamento das Operações Urbanas Consorciadas e indica a forma de exercício dos direitos assegurados pelos CEPAC.

A oferta pública primária dos CEPAC é realizada através de negociação no Mercado de Balcão Organizado da BOVESPA. Uma vez alienados em leilão, os CEPAC podem ser negociados livremente no mercado secundário, até que sejam vinculados a um lote dentro do perímetro da Operação Urbana Consorciada.

Os CEPAC também podem ser utilizados como meio de pagamento das intervenções por meio de colocações privadas. Neste caso, o valor do CEPAC é atualizado pelo Índice Edificações em Geral, publicado mensalmente pela Secretaria Municipal de Finanças no Diário Oficial da Cidade de São Paulo, tendo como base o preço realizado no último leilão.

A Prefeitura do Município de São Paulo, por meio da EMURB, Coordenadora das Operações Urbanas Consorciadas, realiza as emissões de CEPAC para o financiamento de intervenções dentro dos perímetros das Operações Urbanas Consorciadas. As Intervenções e suas características são definidas e priorizadas pelo Grupo de Gestão da Operação Urbana Consorciada.

Os recursos obtidos com as distribuições públicas de CEPAC destinam-se exclusivamente ao pagamento das Intervenções aprovadas pelo Grupo de Gestão. A Caixa Econômica Federal é responsável pela fiscalização do emprego dos recursos e pelo acompanhamento das referidas Intervenções, assegurando a suficiência e veracidade das informações prestadas pelo Município ao mercado

Atualmente, as duas Operações Urbanas que utilizam o CEPAC são a Operação Urbana Consorciada Faria Lima e a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada.